Operat szacunkowy to bardzo treściwy i obszerny dokument urzędowy, w którym rzeczoznawca majątkowy na podstawie przeprowadzonych przez siebie wcześniej czynności opisuje faktyczną i obiektywną wartość danej nieruchomości. Operat zatem zawiera szczegółową kalkulację wraz ze zdjęciami, dotyczącą prawdziwego stanu nieruchomości i tego, ile w istocie jest warta. Operat szacunkowy to drugi poza zdolnością kredytową kluczowy czynnik wpływający na decyzję banku przy udzielaniu kredytu hipotetycznego. Warto podkreślić, że dokument ten ma charakter opinii. Wydaje ją rzeczoznawca majątkowy, który jest osobą posiadającą specjalne uprawnienia zawodowe do wykonywania takich czynności na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz widnieje w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju można sprawdzić listę aktualnych rzeczoznawców majątkowych.

Na pełną opinię o wartości nieruchomości wpływa wiele analiz. Rzeczoznawca majątkowy musi na wstępie odnieść się do odpowiednich podstaw prawnych wykonywanych czynności oraz zaznaczyć kontekst sytuacyjny, w którym opracowywana jest opinia. Wartość mieszkania ustalana jest w oparciu o kilka kwestii. Przede wszystkim uwzględnia się aktualne ceny sprzedaży mieszkań w danym rejonie. Im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym cena może być wyższa.  Operat uwzględnia również takie kwestie jak zgodność z miejscowym planem zagospodarowania, bliskość sklepów, urzędów, szkół, przystanków komunikacji miejskiej. Im lepszy stan techniczny mieszkania i jednocześnie niższa konieczność nakładów finansowych na remont, czy wykończenie, tym rzeczoznawca wskaże na wyższą wartość nieruchomości. Dodatkowo w przypadku kredytu hipotecznego rzeczoznawca zobowiązany jest do sporządzenia oceny ryzyka i wyceny przyszłych prac budowlanych.

Operat szacunkowy często jest sporządzany przez rzeczoznawców na zlecenie banku przy udzielaniu kredytów hipotecznych. W ten sposób bank zabezpiecza spłatę zadłużenia kredytobiorcy, nie udzieli kredytu na nieruchomość, której wartość jest o wiele niższa niż sam kredyt hipoteczny. W tym celu zazwyczaj operat szacunkowy przy zakupie mieszkania na kredyt wykonuje rzeczoznawca związany z bankiem. Co prawda UOKiK zakazuje prowadzenia takiej procedury, w której całkowicie wyklucza się udział rzeczoznawcy wynajętego przez kredytobiorcę, ale niestety w rzeczywistości bank wymaga dodatkowo operatu wykonanego przez swojego urzędnika. Bardzo często wówczas dochodzi do rozbieżności między operatami. Można wówczas ubiegać się o opinię specjalnej niezależnej komisji rzeczoznawców, której funkcjonowanie określają stosowne przepisy. Trzeba sobie jednak uświadomić, że ustalanie stanowiska rozbieżności, szukanie  błędów rachunkowych w oby sprzecznych ze sobą operatach jest związane z bardzo długim czasem oczekiwania na rozwiązanie sprawy i pociąga za sobą dla kredytobiorcy dodatkowe nakłady finansowe. Często też okazuje się, jednak, że operat zlecony przez bank bardziej odzwierciedla kontekst. Warto zatem złożyć wnioski kredytowe w kilku bankach.

Banki kierują się przede wszystkim koniecznością oceny ryzyka przy udzielaniu kredytu. Biorą zatem pod uwagę dwa główne wskaźniki. Pierwszym z nich jest LTV (Loan to Value), który szacuje stosunek wysokości kredytu do faktycznej wartości rynkowej nieruchomości. Niższy LTV oznacza korzyść dla banku, bo kredytobiorca wnioskuje o kwotę niższą od wartości mieszkania. Drugi wskaźnik LTC ( Loan to Cost) wykazuje stosunek wysokości kredytu do ceny transakcyjnej. W cenie transakcyjnej zawierają się dodatkowo koszty np. ewentualnego remontu. Im wskaźnik LTC jest niższy tym bardziej korzystnie dla banku.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym zatem jest znacznie łatwiej uzyskać od banku operat szacunkowy, który w sposób wiarygodny szacuje wartość nieruchomości i będzie mógł być podstawą do udzielenia wnioskowanej kwoty kredytu. Stan mieszkania, w jakim developer wystawia nieruchomość na sprzedaż nie budzi w większości przypadków żadnych kontrowersji pod względem kontekstu sytuacyjnego, planu zagospodarowania, czy analizy rynku. Banki zatem przy jednoczesnym określeniu wymagań dotyczących minimalnej wpłaty własnej i na podstawie operatu szacunkowego udzielają dość często kredytów na rynku pierwotnym.

Planujesz zakup mieszkania? Zapoznaj się z ofertą nowych mieszkań od Multimel.