O co zapytać dewelopera przed zakupem mieszkania?

Większość osób, która kupiła już swoje pierwsze mieszkanie, z pewnością potwierdzi, że stresujące jest nie tylko poszukiwanie odpowiedniego lokum, ale i podjęcie ostatecznej decyzji zakupowej, a zwłaszcza jej sfinalizowanie. Zadając deweloperowi odpowiednie pytania, podjęcie możliwie racjonalnej decyzji zakupowej będzie zdecydowanie łatwiejsze. O co warto zapytać? Jakie informacje są najważniejsze z punktu widzenia osoby kupującej nowe mieszkanie?

Czy przygotowywać się do rozmowy z deweloperem?

Przeszukując oferty mieszkań w sieci, w końcu trafisz na przynajmniej kilka ogłoszeń, które wzbudzą Twoje szczególne zainteresowanie. Jeśli mieszczą się one w zakresie Twoich finansowych możliwości i spełniają określone kryteria dotyczące lokalizacji, metrażu czy pożądanego rozkładu lokalu, warto umówić się na bezpośrednią rozmowę z deweloperem. Zwykle można to zrobić telefonicznie lub mailowo. Oczywiście można również od razu odwiedzić biuro sprzedaży, ale wówczas trzeba się liczyć z dłuższym czasem oczekiwania na rozmowę – pracownik obsługujący klientów nie zawsze jest od razu dostępny.

Jeśli chcesz z takiej rozmowy wynieść jak najwięcej, odpowiednio się do niej przygotuj. W innym przypadku uzyskasz tylko takie informacje, jakie będzie chciał przekazać przedstawiciel dewelopera. Najlepiej przed wizytą zapisz sobie pytania, na jakie chcesz uzyskać odpowiedź. Gdy są to pytania szczegółowe, możesz wcześniej przesłać je do dewelopera mailem. Jego przedstawiciel będzie miał czas, by przygotować się do spotkania, będzie mógł również na takie pytania możliwie wyczerpująco odpowiedzieć. Na spotkanie zabierz ze sobą notatnik lub korzystaj z telefonu, by od razu notować najważniejsze informacje. Dzięki temu nie będziesz tracić czasu na ponowne zadawanie takich samych pytań i zyskasz czas, by zgromadzone informacje na spokojnie przeanalizować w domu.

Podstawowe pytania, jakie warto zadać deweloperowi:

Czy już otrzymał pozwolenie na budowę? Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem budowy. W związku z tym warto wiedzieć, czy deweloper taką budowę faktycznie będzie mógł w niedługim czasie rozpocząć. Jeśli nie ma prawomocnego pozwolenia na budowę, inwestycja może odwlec się w czasie lub w ogóle nie dojść do skutku. Warto pamiętać, że zgodnie z prawem deweloper ma obowiązek przedstawienia kupującemu szeregu dokumentów, w tym kopii ważnego pozwolenia na budowę, aktualnego stanu księgi wieczystej dla prowadzonej nieruchomości czy projektu architektoniczno-budowlanego budynku oraz pozostałych budynków realizowanych w ramach danego projektu inwestycyjnego. Jeśli deweloper nie chce przedstawić kopii pozwolenia na budowę, powinno to wzbudzić Twoją szczególną czujność.
Czy wcześniej zrealizował już jakieś inwestycje? Choć skorzystanie z oferty doświadczonego dewelopera nie gwarantuje braku problemów z interesującą nas inwestycją, to jednak znacząco obniża poziom niepewności i daje możliwość zapoznania się z jakością realizowanych przez niego prac. Oczywiście brak doświadczenia nie powinien przekreślać nowych deweloperów. Do takich ofert trzeba jednak podchodzić z większą rezerwą, zwłaszcza w kontekście deklarowanych terminów realizacji prac budowlanych.
Czy można dokonać bezpłatnej rezerwacji na kilka dni, czy od razu trzeba wnieść odpowiednią zaliczkę? W przypadku dużego zainteresowania mieszkaniami deweloper może nie być chętny do udzielenia nawet wyjątkowo krótkiej, bezpłatnej rezerwacji, a jest to czas niezbędny dla zastanowienia i załatwienia przynajmniej części formalności, zwłaszcza jeśli zakup mieszkania ma być sfinansowany z kredytu hipotecznego. Wiedząc, że rezerwację trzeba sfinansować, od razu możemy przystąpić do gromadzenia środków na pierwszą wpłatę. W ten sposób zabezpieczamy nieruchomość, przynajmniej czasowo zdejmując ją z oferty dewelopera – po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i wniesieniu stosownej opłaty wliczanej na poczet ceny zakupu mieszkania, zyskujemy czas na załatwienie podstawowych formalności.
Jak wygląda harmonogram wpłat i czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi, jeśli nie dostaniemy kredytu? To kluczowe informacje dla przygotowania schematu działania i zgromadzenia odpowiednich środków. Zwykle wygląda to tak, że umowa rezerwacyjna jest formą kaucji podlegającej przynajmniej częściowemu zwrotowi, gdy zrezygnujemy z zakupu lub wliczaną w koszt ceny mieszkania, gdy zdecydujemy się na jego zakup. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej mamy zwykle dwa tygodnie na podjęcie ostatecznej decyzji i podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy wpłacamy pierwszą ratę – najczęściej jest to 20 procent wartości mieszkania. Po pierwszej wpłacie mamy około 2 miesiące czasu na podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Jeśli nie dostaniemy kredytu w co najmniej dwóch bankach, wówczas deweloper powinien zwrócić wpłaconą zaliczkę i rozwiązać umowę. Warto się upewnić, czy w takiej sytuacji odzyskamy całość pieniędzy, czy poniesiemy koszty manipulacyjne.
Czy można odstąpić od umowy i na jakich warunkach? Jeśli nie masz pewności, że uda Ci się zdobyć pieniądze na zakup mieszkania, Twoja sytuacja osobista lub zawodowa jest niepewna, dopytaj o konsekwencje odstąpienia od umowy. Pamiętaj, że od umowy może odstąpić również deweloper. Warto zapytać, kiedy może to zrobić. Dzięki temu będziesz wiedzieć, czego się wystrzegać i na co zwracać szczególną uwagę, by nie stracić możliwości zakupu wymarzonego mieszkania.
Jak będzie wyglądało interesujące nas mieszkanie? To oczywiste pytanie, na które częściowo znamy już odpowiedź – ostatecznie większość deweloperów wystawiając mieszkania na sprzedaż, prezentuje ich rzuty w sieci. Podczas spotkania można jednak dopytać o szczegóły, takie jak kierunek usytuowania okien, wysokość lokalu, jego dokładny metraż czy standard wyposażenia – to bardzo ważny aspekt wpływający na końcowy koszt wykończenia i urządzenia mieszkania. Większość dostępnych na ryku mieszkań oferowana jest w tzw. standardzie deweloperskim. Warto poprosić o dokładną listę prac, jakie mają zostać wykonane w lokalu i co ma znaleźć się na jego wyposażeniu. Część deweloperów za dopłatą zapewnia możliwość wykończenia lokalu w wyższym stopniu, również w opcji pod klucz. Jeśli interesują Cię takie opcje, dopytaj o szczegóły – deweloper powinien przedstawić listę elementów wyposażenia, jakie są przewidziane dla określonego standardu.
Jak będzie wyglądało najbliższe otoczenie budynku? To z pozoru nieistotne, ale w praktyce bardzo ważne pytanie. Od tego, jak deweloper zagospodaruje bezpośrednią przestrzeń wokół budynku, zależeć będzie nie tylko jego estetyka, ale i funkcjonalność. Poza tym deweloper powinien dysponować informacjami na temat przeznaczenia terenów sąsiadujących z inwestycją. Na tej podstawie można określić, czy najbliższe otoczenie szybko się zmieni, czy też pozostanie w niezmienionej formie przez dłuższy czas.
Czy oprócz mieszkania trzeba kupić również miejsce w garażu i komórkę? Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest mocno ograniczona i ledwo mieścisz się w widełkach umożliwiających sfinansowanie zakupu mieszkania, konieczność wyłożenia kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych na zakup miejsca postojowego w garażu podziemnym czy komórki lokatorskiej może decydować o przekreśleniu możliwość sfinansowania takiej inwestycji. Warto o tym wiedzieć już na starcie, by niepotrzebnie nie tracić czasu lub od razu poinformować o tym dewelopera – być może pójdzie nam na rękę, obniżając cenę lub zwalniając nas z konieczności takiego zakupu.