Sprzedaż dużego mieszkania jest nie tylko trudniejsza, ale i często mniej opłacalna. Jeśli dysponujesz dużym lokalem mieszkalnym, możesz spróbować go podzielić na dwa mniejsze. Oczywiście nie zawsze jest to możliwe, niekiedy jest jednak w pełni wykonalne. Wymaga jedynie odrobiny cierpliwości, spełnienia określonych prawem wymogów i pewnego nakładu środków potrzebnych do fizycznego rozdzielenia lokalu na mniejsze.

Co jest potrzebne, by podzielić mieszkanie na dwa mniejsze?

• Zgoda właściciela nieruchomości.
• Plan architektoniczny.
• Zgłoszenie robót budowlanych lub wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę.
• Wykonanie niezbędnych robót budowlanych.
• Wystąpienie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali powstałych w wyniku podziału mieszkania.
• Ustanowienie odrębnej własności nowych lokali oraz wprowadzenie zmian do księgi wieczystej nieruchomości.

Pierwszym krokiem powinno być uzyskanie zgody od właściciela nieruchomości, w której znajduje się przewidziany do podziału lokal. Gdy mieszkanie znajduje się w nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową, ta musi podjąć uchwałę uprawniającą Cię do jego podziału. Co więcej, potrzebujesz dodatkowych uchwał, gdy przebudowa mieszkania na dwa mniejsze pociąga za sobą konieczność ingerencji w części wspólne budynku. Do takiej sytuacji dochodzi, gdy chcesz przygotować dodatkowe wejście lub wybić nowe okno. Jeśli wspólnota mieszkaniowa odmówi przyjęcia takiej uchwały, zawsze możesz odwołać się do sądu, pozywając wspólnotę. Sąd może przyjąć Twoją argumentację lub ją odrzucić.

Gdy mieszkanie znajduje się w budynku znajdującym się w zarządzie tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (do 7 właścicieli), wówczas zgodę na ewentualne przekształcenie lokalu i zmiany w częściach wspólnych budynku musi wyrazić każdy z jego współwłaścicieli z osobna. Gdy cały budynek jest Twoją własnością, wówczas możesz od razu przystąpić do przygotowania planu architektonicznego.

Drugi krok to przygotowanie projektu przebudowy i podziału lokalu na dwa mniejsze. W tym zakresie najlepiej skonsultować się z architektem, który wie, jakie wymogi musi spełniać samodzielny lokal mieszkalny. Oczywiście możesz przedstawić swoje sugestie, ale bez projektu budowlanego nie będziesz mógł zrealizować tych prac, które wymagają pozwolenia na budowę. Architekt nie tylko doradzi, ale i przygotuje projekt zgodny z obowiązującym prawem. Dzięki temu późniejsze uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali powstałych w wyniku podziału mieszkania będzie znacznie łatwiejsze i nie pociągnie za sobą konieczności przeprowadzania dodatkowych, kosztownych prac.

Lokal mieszkalny może być uznany za samodzielny, gdy składa się z pomieszczenia lub zespołu pomieszczeń położonych w budynku i wydzielonych trwałymi ścianami. Izby (pomieszczenia) muszą spełniać warunki zgodne z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poza tym pomieszczenia wchodzące w skład takiego lokalu muszą zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Zgodnie z aktualnymi wytycznymi samodzielne mieszkanie musi mieć minimum 25m2 powierzchni użytkowej, kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience. W lokalu powinna znajdować się przestrzeń składowania, miejsce na pralkę automatyczną oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej.

Krok trzeci to realizacja robót budowlanych zgodnie z przyjętym planem architektonicznym w celu podziału lokalu na dwa mniejsze i ich dostosowania do statusu lokali samodzielnych.

W czwartym etapie należy uzyskać od odpowiedniego urzędu zaświadczenie stwierdzające samodzielność danego lokalu mieszkalnego. O wydanie takiego zaświadczenia należy wystąpić do starosty albo do prezydenta miasta na prawach powiatu. Bez uzyskania tego typu zaświadczenia nie ma możliwość późniejszej sprzedaży wyodrębnionych lokali. Na tym etapie należy również założyć kartoteki lokali i ujawnić je w ewidencji gruntów i budynków. Przy okazji przygotowania tego typu dokumentów wyodrębnionym lokalom przydziela się nowe oznaczenia – dwa lokale nie mogą funkcjonować pod jednym numerem.

Ostatni etap to podpisanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali. W tym celu należy udać się do notariusza. Podział nieruchomości zwykle nie pociąga za sobą zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Dotychczasowe udziały przypisane do podzielonego mieszkania rozdziela się proporcjonalnie na nowe lokale. Gdy jednak przebudowa pociągnęła za sobą zmianę udziałów innych właścicieli, musi to zostać zaznaczone w umowie. W takiej umowie powinny znaleźć się również stosowne wnioski wieczystoksięgowe, takie jak wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wprowadzenie odpowiednich zmian w księdze wieczystej dzielonego lokalu (zmiana powierzchni i oznaczenia). Dopiero po dokonaniu zmian w księgach wieczystych nowe lokale mogą być wprowadzone do obrotu i sprzedane.