O czym warto pamiętać, kupując nowe mieszkanie?

Zdecydowana większość nowych mieszkań (budynków wielorodzinnych) po zakończeniu inwestycji przez dewelopera przechodzi w zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Jakie prawa przysługują członkom takiej wspólnoty i jakie mają oni obowiązki? Czy każda osoba kupująca mieszkanie od dewelopera w sposób automatyczny staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Prawa wspólnoty mieszkaniowej

Stając się właścicielem mieszkania, w sposób automatyczny stajemy się również współwłaścicielem całego budynku i przynależnego do niego terenu. Daje nam to prawo do swobodnego korzystania z nieruchomości, z dwoma ograniczeniami. Po pierwsze, możemy korzystać ze swojej własności jedynie zgodnie z jej przeznaczeniem (w lokalu mieszkalnym nie możemy założyć sklepu itd.). Po drugie, użytkowanie własności (mieszkania) nie może naruszać praw innych mieszkańców.

Właściciel mieszkania ma prawo aktywnego uczestniczenia w zarządzaniu częścią wspólną nieruchomości. Najczęściej ma to formę uczestnictwa w obradach wspólnoty, na których podejmuje się różne rodzaje uchwał mających realny wpływ na działania zarządu. Zakres uchwał podejmowanych przez wspólnotę zależy od przyjętego przez nią wewnętrznego regulaminu. Uchwały podejmowane przez wspólnoty najczęściej odnoszą się do takich kwestii jak ustalenie wysokości funduszu remontowego, wyboru firmy ochroniarskiej lub sprzątającej, a przede wszystkim wyboru zarządcy nieruchomości, którym najczęściej jest wyspecjalizowana firma zewnętrzna. Do zadań wspólnoty należy również opracowanie regulaminów wewnętrznych odnoszących się do zasad sąsiedzkiego współżycia, związanych m.in. z ustaleniem godzin ciszy nocnej.

Co warte podkreślenia, aktywne uczestnictwo w zebraniach wspólnoty zapewnia realny wpływ na to, w jakich warunkach mieszkamy i jakie koszty ponosimy w związku z utrzymaniem nieruchomości (na przykład na funduszu remontowego). Siła głosu odpowiada ilości udziałów, jakie posiadamy w części wspólnej nieruchomości. Im więcej udziałów, tym głos mieszkańca jest ważniejszy. Warto również wspomnieć, że osoby przegłosowane na zebraniach wspólnoty, mają prawo odwołać się do sądu. Podstawą do odwołania jest przekonanie, że uchwała podjęta przez wspólnotę w rzeczywistości działa na jej niekorzyść.

Obowiązki mieszkańca wspólnoty mieszkaniowej

Stając się członkiem większej wspólnoty, prócz związanych z tym praw, nakładane są na nas również pewne obowiązki. Podstawowym obowiązkiem jest partycypacja w kosztach bieżącego utrzymania nieruchomości, przede wszystkim regularne opłacanie czynszu, w którym zawarte są m.in. koszty ogrzewania części wspólnych, sprzątania, konserwacji terenów zielonych, fundusz remontowy, obsługa dźwigów i wiele innych opłat koniecznych do poniesienia, by utrzymać budynek i zadbać o jego dobry stan techniczny.

Poza kwestiami finansowymi, naturalnym obowiązkiem członka wspólnoty mieszkaniowej jest przestrzeganie uchwał podejmowanych przez wspólnotę. Tyczy się to zarówno kwestii związanych z koniecznością sfinansowania jakiegoś przedsięwzięcia, jak i regulaminów odnoszących się do zasad dobrosąsiedzkiego współżycia. Członek wspólnoty ma również obowiązek udostępnienia swojego lokalu w celu realizacji prac koniecznych do przeprowadzenia, chociażby z uwagi na stan techniczny budynku – remonty pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji gazowych, elektrycznych czy systemu wentylacyjnego.

Kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Członkiem wspólnoty stajemy się automatycznie w momencie zakupu nieruchomości od dewelopera (gdy zamknie on inwestycję i przekaże władzę nad nieruchomością jej mieszkańcom). Uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej w sensie prawnym jest zatem naszym obowiązkiem. Jednak w rzeczywistości nikt nie zmusi nas do udziału w spotkaniach wspólnoty, choć będziemy musieli realizować podjęte przez nią uchwały. W tym sensie nie warto rezygnować z aktywnego uczestnictwa w działaniach wspólnoty, tak by nie stracić wpływu na sposób zarządzania nieruchomością i związane z tym koszty.

Sprzedając mieszkanie, automatycznie przestajemy być członkiem wspólnoty, a prawo do zabierania głosu na zebraniach wspólnoty przechodzi na nowego właściciela. Co prawda samodzielnie nie możemy wypisać się ze wspólnoty, ale jeśli nie będziemy przestrzegać reguł przyjętych przez większość mieszkańców, ta może dążyć do naszego usunięcia z listy swoich członków. Konsekwencje wykreślenia z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej mogą być bardzo poważne, łącznie z możliwością licytacji nieruchomości, gdy członek wspólnoty zalega z czynszem lub korzysta z nieruchomości w sposób uciążliwy dla pozostałych mieszkańców. Co warte podkreślenia, w takiej sytuacji właścicielowi licytowanej nieruchomości nie przysługuje mieszkanie zastępcze i musi on uregulować wszystkie ciążące na nim zaległości ze środków, jakie uzyska ze sprzedaży mieszkania.

W związku z tym, że wspólnoty mieszkaniowe to znacznie mniejsze organizacje niż klasyczne spółdzielnie, uczestnictwo w zarządzaniu nieruchomością jest znacznie łatwiejsze i bardziej efektywne. Członek wspólnoty czuje, że ma wpływ na wysokość opłat, estetykę i stan techniczny budynku, w którym mieszka.

Jak powstaje wspólnota?

Po zakończeniu inwestycji budowlanej deweloper oddaje władzę wspólnocie, która w zależności od sytuacji wybiera zarząd lub zatrudnia firmę zewnętrzną do zarządzania nieruchomością. Wspólnota składająca się z więcej niż siedmiu lokali, zgodnie z ustawą o własności lokali, zobowiązana jest do powołania zarządu, który odpowiada za realizację uchwał podejmowanych przez wspólnotę. W zdecydowanej większości przypadków miejsce zarządu składającego się z mieszkańców danego budynku zajmuje profesjonalny zarządca zewnętrzny – wyspecjalizowana firma zajmująca się obsługą nieruchomości, zbierająca czynsze, wykonująca opłaty w imieniu mieszkańców, wykonująca bieżące remonty, dbająca o czystość wewnątrz i na zewnątrz budynku itd.