Jeśli sprzedamy mieszkanie w ciągu pięciu lat od dnia jego zakupu, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. Na szczęście istnieją pewne okoliczności, które zwalniają nas z konieczności uiszczania tego podatku. Taką okolicznością może być przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy – mamy na to trzy lata.

Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości

Wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od kredytu mieszkaniowego mogą być uznane za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt musi być zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co ważne, kredyt musi być zaciągnięty na osobę, która chce skorzystać z ulgi (chce uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania). Za cel mieszkaniowy nie można zatem uznać spłaty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przez rodziców lub innych krewnych takiej osoby. Warto również pamiętać, że do zwolnienia z podatku uprawnia jedynie zaciągnięcie kredytu we wskazanej w przepisach instytucji – banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej z siedzibą w jednym z państw UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się również spłatę kredytu zaciągniętego w celu refinansowania kredytu mieszkaniowego.

Jaki rodzaj kredytu uprawnia do uzyskania zwolnienia z podatku?

Dodatkowym warunkiem, jaki musisz spełnić, by wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od kredytu zostały uznane za cel mieszkaniowy, jest oficjalne przeznaczenie kredytu. Kredyt musi być zaciągnięty na:

• zakup budynku mieszkalnego, udziału w takim budynku lub w jego części, ewentualnie lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu będącego odrębną nieruchomością, a także na zakup gruntu, udziału w gruncie lub uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego gruntu (ewentualnie udziału w takim prawie) związanego z takim budynkiem lub wyodrębnionym lokalem;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, udziału w takim prawie, prawa do należącego do spółdzielni mieszkaniowej domu jednorodzinnego lub udziału w takim prawie;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu, udziału w takim prawie, także w przypadku gruntów z rozpoczętą już budową budynku mieszkalnego, a także innych gruntów, udziałów w takich gruntach, prawa użytkowania wieczystego takich gruntów lub udziałów w takim prawie w przypadku, gdy w ciągu 2 lat od dnia ich nabycia zmienią one przeznaczenie i staną się gruntami przeznaczonymi pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego;
• adaptację lub realizację innych prac związanych z przebudową własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego na obiekt pełniący funkcje mieszkalne.

Warto również przypomnieć, że nieruchomości, na które zaciągany jest kredyt, muszą być zlokalizowane na terenie UE lub na terenie innego państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Gdzie musi być zaciągnięty kredyt, by jego spłatę uznać za wydatki na cele mieszkaniowe?

Za wydatki na cele mieszkaniowe mogą być uznane jedynie wydatki związane ze spłatą kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w ciągu pięciu lat od dnia jego zakupu nie uprawnia zatem spłata pożyczki udzielonej na jego zakup przez osobę prywatną lub instytucję inną niż bank. Co więcej, siedziba banku musi znajdować się w jednym z państw należących do UE, ewentualnie państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Co bardzo ważne, cel zaciągnięcia kredytu musi być wyraźnie zapisany w umowie z bankiem lub spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową. W umowie musi być zapisane, że kredyt zaciągany jest na cel mieszkaniowy. Jeśli w umowie takiego zapisu nie będzie lub będzie on sformułowany w nieodpowiedni sposób, nie będzie możliwości zakwalifikowania wydatków związanych ze spłatą kredytu jako celu mieszkaniowego, a tym samym osoba sprzedająca mieszkanie, nie będzie miała prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Dla przykładu, jeśli dana osoba, prócz kredytu na cel mieszkaniowy (kredytu hipotecznego), zaciągnęła również dodatkowy kredy konsumpcyjny na wykończenie swojego mieszkania, to spłata tego drugiego kredytu nie może być kwalifikowana jako cel mieszkaniowy – nie będzie uprawniała do zwolnienia z podatku dochodowego.

Za wydatki na cele mieszkaniowe uznawana jest wyłącznie ta część kredytu i należnych odsetek, która pozostała do spłaty po sprzedaży mieszkania. Osoba sprzedająca mieszkanie ma trzy lata na spłatę należnego kredytu od momentu sprzedaży mieszkania. W koszt kredytu niewliczane są ewentualne prowizje pobrane przez bank w momencie udzielania kredytu na zakup mieszkania.