Zakup pierwszego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli nie chcesz popełnić błędu, w sposób świadomy przygotuj się do jej podjęcia. Szczególnie ważnym aspektem są kwestie natury formalno-prawnej. Pamiętaj, że w przypadku lokali z rynku pierwotnego i wtórnego tylko część z nich będzie ze sobą zbieżna. Na co zatem należy zwrócić uwagę, by nie wpaść w pułapkę zastawioną przez sprzedającego?
Zakup mieszkania od dewelopera
Zdecydowana większość osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie decyduje się na wybór nowego lokalu z oferty dewelopera. W związku z tym, że lokale z rynku pierwotnego dość często sprzedawane są jeszcze przed fizycznym rozpoczęciem budowy, zweryfikowanie takiej oferty pod kątem formalno-prawnym jest szczególnie ważne.
Sprawdzamy przede wszystkim pozwolenie na budowę – gdy deweloper jeszcze nie uzyskał takiego pozwolenia, być może ma z tym problemu i inwestycja może znacząco przesunąć się w czasie. Równie ważne jest zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości gruntowej, na której powstaje lub dopiero ma powstać inwestycja. Sprawdzamy, czy nie jest ona w jakiś sposób obciążona – czy nie dotyczą jej ograniczone prawa rzeczowe, obligacyjne lub roszczenia osób trzecich (wszelkie obciążenia powinny być zapisane w księdze wieczystej).
Warto zapoznać się również z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gruntu objętego inwestycją. Przeglądając plan, możemy sprawdzić, czy w bezpośrednim sąsiedztwie nowego budynku nie są planowane inwestycje inne niż mieszkaniowe – przemysłowe, handlowe czy drogowe. Obecność takich planów może mieć negatywny wpływ na przyszłą wartość kupowanego mieszkania.
Co sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej?
Z księgi wieczystej dowiemy się m.in. czy grunt nie ma obciążeń w postaci ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebność, użytkowanie czy hipoteka, a także praw obligacyjnych, takich jak dzierżawa czy umowny podział nieruchomości. W księdze znajdą się również wpisy dotyczące roszczeń innych osób, takie jak prawo do pierwokupu.
Sprawdzamy przede wszystkim dział III i IV księgi wieczystej i jeśli znajdują się w nich jakiekolwiek adnotacje, należy to dokładnie wyjaśnić z deweloperem. Ponadto sprawdzamy dział II, w którym znajdują się informacje o właścicielu nieruchomości. Jeśli właścicielem gruntu jest deweloper, nie ma problemu. Jeśli natomiast nieruchomość udostępniana jest na zasadach użytkowania wieczystego, wówczas trzeba liczyć się z koniecznością ponoszenia dodatkowych, corocznych opłat na rzecz właściciela – najczęściej jednostki samorządu terytorialnego.
Gdy w księdze znajdziemy adnotację o wpisie do hipoteki, powinniśmy zażądać o dewelopera dokumentu ze zgodą wierzyciela hipotecznego na prawo do wyodrębnienia lokalu mieszkalnego bez obciążenia. Jeśli takiej zgody nie ma, wówczas kupiony lokal mieszkalny, podobnie jak cała nieruchomość, automatycznie zostanie obciążony hipoteką, którą będziemy musieli spłacać.
