Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga nie tylko sprawdzenia zdolności kredytowej klienta, czyli oceny jego możliwości do zaciągnięcia zobowiązania o określonej wartości i zdolności do regularnej spłaty rat kredytu, ale także ustalenia odpowiedniego zabezpieczenia. W zdecydowanej większości przypadków jest nim sama nieruchomość, pod którą zaciągany jest kredyt. Jest to tzw. zabezpieczenie rzeczowe nazywane hipoteką.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Jest to rodzaj długoterminowej pożyczki udzielanej przez bank, najczęściej w celu sfinansowania zakupu nieruchomości. Nazwa kredytu nawiązuje do wymaganego w tego rodzaju pożyczkach zabezpieczenia rzeczowego, jakim jest hipoteka. Jeśli klient zaprzestanie spłacania kredytu hipotecznego i wystąpią wszystkie przewidziane w umowie kredytowej okoliczności, wówczas bank ma prawo do zajęcia nieruchomości. Innymi słowy, przejmuje nieruchomość na własność.

Jak banki zabezpieczają kredyty hipoteczne?

Poza zabezpieczeniem rzeczowym, czyli hipoteką, bank zawsze dokładnie sprawdza klienta starającego się o taki kredyt. Przede wszystkim sprawdzana jest jego zdolność oraz historia kredytowa. Zdolność kredytowa pozwala ocenić, jak duży kredyt klient może zaciągnąć, by mógł go później bez problemu spłacać. Historia kredytowa służy ocenie wiarygodności klienta – bank sprawdza, czy klient nie miał problemu ze spłatą wcześniej zaciągniętych pożyczek. Regularna spłata innych kredytów jest ważnym czynnikiem zwiększającym szansę na przyznanie kredytu hipotecznego.

Co to jest hipoteka?

To sposób na zabezpieczenie kredytu udzielonego przez bank – hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość. Uprawnia bank do przejęcia nieruchomości, gdy klient przestanie regulować swoje zobowiązania kredytowe, czyli zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego. Co ważne, hipoteka, jako forma obciążenia nieruchomości, jest zapisana w księdze wieczystej w dziale IV i nawet gdy nieruchomość zmienia właściciela, takie obciążenie nie znika. Wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej jest możliwe dopiero po spłacie kredytu hipotecznego wraz z należnymi odsetkami.

Czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest możliwa?

W związku z tym, że hipoteka jest przypisana do nieruchomości, a nie do właściciela, ten może się zmienić. Sprzedaż nieruchomości obciążonych hipoteką jest zatem możliwa i dość często praktykowana. Do takich transakcji dochodzi m.in. wówczas, gdy kredytobiorca ma problemy z regularną spłatą rat kredytu hipotecznego i obawiając się przejęcia nieruchomości przez bank, woli ją sprzedać. W ten sposób ma szansę na odzyskanie przynajmniej części pieniędzy. Z drugiej strony, kupując nieruchomość, zawsze warto sprawdzić, czy nie jest ona obciążona hipoteką. Jeśli tak, stanie się ona obciążeniem nowego właściciela.

W jaki sposób bank określa wartość nieruchomości?

Banki mają świadomość wahań cen na rynku nieruchomości, a w związku tym, że kredyty hipoteczne najczęściej udzielane są na wiele lat, mają prawo do ustalenia tzw. wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości. Często jest ona inna niż rynkowa wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu hipotecznego – ostatecznie jej wartość musi pokrywać całość kredytu przez cały okres jego spłaty. Ustalenie wartości bankowo-kredytowej nieruchomości opiera się na jej cechach stałych. Nie brany jest zatem pod uwagę standard wykończenia wnętrz czy wyposażenia.

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank. Szczegółowe zasady jej ustalania są opisane w regulaminach bankowych, a te podlegają kontroli ze strony KNF. Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości określana jest przez bank i klient nie ma wpływu ani na zasady jej ustalania, ani na ostateczną wycenę. Ustalona przez bank wartość nieruchomości ma pokrywać całość zobowiązania przez cały okres jego spłaty.