Na rynku nieruchomości znajdziemy lokale o różnym standardzie wykończenia. Rynek pierwotny to przede wszystkim mieszkania w tzw. stanie deweloperskim, ewentualnie z opcją wykończenia pod klucz. Rynek wtórny to głównie nieruchomości przeznaczone do remontu, choć można trafić również na przynajmniej częściowo urządzone lokale w tzw. wysokim standardzie. Co oznaczają poszczególne określenia standardu lokalu i jak należy je rozumieć?

Co to jest standard mieszkania?

To ogólne pojęcie, które w sposób przybliżony, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, pozwala określić stan, w jakim aktualnie znajduje się oferowany lokal. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego pojęcie standardu lokalu jest nieco bardziej precyzyjne. Zwykle odnosi się do jego stanu technicznego, przede wszystkim do rodzaju zastosowanych w nim materiałów wykończeniowych, zakresu wykonanych prac i przygotowanych instalacji. Po części przez pojęcie standardu lokalu rozumieć można także sposób wykończenia jego poszczególnych pomieszczeń, ewentualnie oferowanych wraz z mieszkaniem sprzętów i różnego rodzaju udogodnień.

Lokale z rynku pierwotnego – trzy podstawowe standardy

W przypadku mieszkań oferowanych przez deweloperów możemy spotkać się z trzema rodzajami standardów wykończenia. Są to:

• lokale w stanie surowym, czyli niewykończone;
• lokale pod klucz, czyli gotowe do zamieszkania, najczęściej z już wyposażoną łazienką i kuchnią;
• lokal w stanie deweloperskim, czyli w standardzie zgodnym z deklaracjami konkretnego dewelopera. Standard wykończenia lokalu najczęściej stanowi załącznik do umowy deweloperskiej podpisywanej w momencie zakupu nowego lokalu. Na podstawie tego dokumentu nabywca może wymagać od sprzedawcy (dewelopera) wykończenia mieszkania zgodnego z zapisami umowy i w razie konieczności składać reklamację. W związku z tym, że nie ma jednego standardu deweloperskiego, przed zakupem mieszkania warto dokładnie sprawdzić, jakie będzie jego wykończenie. 

Stan surowy: otwarty i zamknięty

Lokale w stanie surowym to nieruchomości praktycznie w ogóle niewykończone. Kupujący otrzymuje zatem lokal składający się niemal wyłącznie z gołych ścian i dachu. Możemy wyróżnić dwa rodzaje stanów surowych: otwarty i zamknięty. W stanie surowym otwartym najczęściej sprzedawane są domy jednorodzinne lub domy w zabudowie szeregowej pozbawione okien, drzwi i instalacji (są tylko doprowadzone do domu, ale nierozprowadzone w jego wnętrzu). W stanie surowym zamkniętym lokal ma już drzwi zewnętrzne, okna, ściany działowe, a niekiedy również przynajmniej częściowo rozprowadzone instalacje. Jednak niezależnie od tego, czy kupujemy lokal w stanie surowym otwartym, czy zamkniętym, to od nabywcy zależy nadanie mu ostatecznego wyglądu oraz wyposażenie we wszystkie niezbędne do normalnego mieszkania instalacje – elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą, a także telewizyjną czy internetową.

Zakup lokalu w stanie surowym najczęściej wiąże się z koniecznością zatrudnienia ekipy budowlanej, która go wykończy. To w oczywisty sposób wiąże się z koniecznością poniesienia dużych, dodatkowych wydatków. Szczególnie kosztowne jest ocieplenie domu, przygotowanie instalacji grzewczej i pozostałych instalacji technicznych. Niekiedy wykończenie lokalu w stanie surowym jest droższe niż koszt jego zakupu. Poza tym realizacja tego typu prac zajmuje mnóstwo czasu i decydując się na zakup takiego lokalu, trzeba mieć inne miejsce, w którym do zakończenia prac wykończeniowych będzie można mieszkać.

Stan pod klucz – gotowy do zamieszkania

To lokale już wykończone, z podłogami, pomalowanymi ścianami, wyprowadzonymi punktami świetlnymi, zainstalowanymi gniazdkami i włącznikami, drzwiami wewnętrznymi i parapetami, z wyposażoną w podstawowe sprzęty łazienką i kuchnią. Po załatwieniu wszelkich formalności, w takim mieszkaniu można od razu zamieszkać. Nie trzeba wykonywać już żadnych dodatkowych, uciążliwych prac wykończeniowych. Wystarczy wnieść meble, sprzęt RTV, urządzenia elektroniczne i inne potrzebne elementy podstawowego wyposażenia domu.

Warto podkreślić, że pojęcie „pod klucz” nie jest jednorodne. Deweloperzy najczęściej oferują klientom kilka różnych poziomów wykończenia lokalu. Najpopularniejszy system opiera się na różnych pakietach wykończeniowych, za które deweloper nalicza określone kwoty. Klient wybierający jeden z pakietów musi zatem liczyć się ze znaczącym zwiększeniem ceny za metr kwadratowy lokalu. Najczęściej spotyka się systemy oparte na trzech pakietach wykończeniowych: podstawowy, standardowy i premium. Im wyższy pakiet, tym większa cena za metr mieszkania. W związku z tym, że każdy deweloper ma własne standardy, przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy dokładnie sprawdzić, co wchodzi w zakres wybranego pakietu. Wybrany standard wykończenia powinien być zawsze załącznikiem do podpisanej umowy deweloperskiej.

Standard deweloperski   

Lokale w stanie deweloperskim cieszą się największą popularnością, bo z jednej strony umożliwiają łatwe zaadaptowanie mieszkania do własnych potrzeb, a z drugiej są stosunkowo tanie, znacznie tańsze od lokali już w pełni wyposażonych, oferowany w standardzie pod klucz. Mieszkanie w stanie deweloperskim, z wyprowadzonymi instalacjami, tynkami na ścianach, oknami i drzwiami zewnętrznymi, wymaga znacznie mniejszego nakładu prac niż lokal w stanie surowym. Jednocześnie daje możliwość wyposażenia jego wnętrza w sposób indywidualny, zgodny z własnymi upodobaniami i możliwościami finansowymi.

Pojęcie stanu deweloperskiego nie jest zdefiniowane w jednoznaczny sposób, w związku z czym każdy deweloper ten standard wykończenia może rozumieć na swój własny sposób. Dlatego przed podpisywaniem umowy deweloperskiej zawsze należy dokładnie sprawdzić, jak zostanie wykończone mieszkanie – zgodnie z zaakceptowanym standardem deweloperskim. Ogólnie przyjętą normą jest wyposażenie mieszkania w tynki, rzadziej w gładzie gipsowe, betonowe wylewki na podłogach oraz podstawowe instalacje. Mieszkanie w stanie deweloperskim powinno mieć już rozprowadzaną instalację elektryczną z wyznaczonymi punktami świetlnymi, zamontowanymi w ścianach gniazdkami i włącznikami. W kuchni i łazience powinny znajdować się wyprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej. Mieszkanie powinno być również wyposażone w system centralnego ogrzewania z grzejnikami, ewentualnie system ogrzewania podłogowego. Niemal w każdym przypadku, w ramach standardu deweloperskiego, mieszkania wyposażone są także w okna, parapety i drzwi zewnętrzne. Ich jakość zależy jednak od konkretnego dewelopera i kupując tanie mieszkanie, trudno spodziewać się, że będą to sprzęty z górnej półki.

Zakup lokalu w stanie deweloperskim oznacza konieczność wykonania wielu prac wykończeniowych. Trzeba pomalować ściany, położyć podłogi, w tym glazurę w łazience, ewentualnie płytki w kuchni czy na przedpokoju. Trzeba również urządzić łazienkę, wyposażyć kuchnię w meble i sprzęt AGD, zainstalować wewnętrzne drzwi i oświetlenie. Dopiero po wykonaniu tego typu prac lokal stanie się miejscem zapewniającym wygodę mieszkania, zdatnym do użytku. Oczywiście taki lokal należy również wyposażyć w meble, różnego rodzaju sprzęty i inne przedmioty potrzebne w codziennym życiu.

Przeglądając ogłoszenia w poszukiwaniu nowego mieszkania, niezależnie do tego, czy jest to lokal z rynku pierwotnego, czy wtórnego, zawsze należy sprawdzić, w jakim standardzie jest on oferowany. Oczywiście taka informacja to jedynie wskazówka. Przed podjęciem ostatecznej decyzji zakupowej trzeba dokładnie sprawdzić, co oznacza określony stan lokalu. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego wskazany przez dewelopera standard wykończenia należy dodać w formie załącznika do podpisywanej umowy.