Zakup mieszkania na rynku pierwotnym najczęściej wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego i poprzedzającego całą transakcję, podpisania tzw. umowy deweloperskiej. Warto zapoznać się z charakterystyką tego typu dokumentu i sprawdzić jego treść, najlepiej z pomocą prawnika, zwłaszcza jeśli nigdy wcześniej takiej umowy nie podpisywaliśmy i nie wiemy, na co należy uważać.
Co to jest umowa deweloperska?
To rodzaj umowy wynikający z przepisów prawa, konkretnie z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16.09.2011 roku. Głównym celem ustawy jest zabezpieczenie interesów nabywcy, tak by uniknąć sytuacji, w której kupujący płaci za nieruchomość, a po zakończeniu inwestycji wciąż nie ma do niej prawa. Umowa deweloperska jest dokumentem prawnie wiążącym, który podpisuje się w obecności notariusza – opłata za usługę notarialną rozdzielana jest proporcjonalnie na nabywcę i dewelopera. Zanim taką umowę podpiszemy, wcześniej należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, tak by uniknąć nieporozumień i zapisów, które mogą mieć niekorzystny wpływ na naszą sytuację w późniejszym czasie.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Nabywca ma prawo odstąpienia od umowy tylko w szczególnych sytuacjach. Jedną z nich jest brak zgodności danych znajdujących się w umowie z tymi znajdującymi się w prospekcie informacyjnym lub załącznikach. Od umowy deweloperskiej można odstąpić również wtedy, gdy nie zostały umieszczone w niej wszystkie wymagane przez prawo dane. Co najważniejsze, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje nabywcy zawsze wtedy, gdy deweloper nie zdąży przenieść prawa własności do nieruchomości na nabywcę w przewidzianym przez umową terminie – daje to możliwość negocjowania rekompensaty.
Umowa może być unieważniona również wówczas, gdy deweloper nie dostarczy nabywcy prospektu i załączników lub gdy znajdują się w nich błędy, ewentualnie podane w tych dokumentach informacje są niekompletne. Co warte podkreślenia, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje również sprzedawcy – deweloperowi. Dotyczy to specyficznych sytuacji, gdy pomimo dwukrotnego pisemnego wezwania nabywca nie stawi się w określonym miejscu i czasie na podpisanie aktu notarialnego lub odbioru nieruchomości. Jeśli swoją obecność może usprawiedliwić, wówczas odstąpienie dewelopera od umowy nie jest możliwe. Oczywiście deweloper może odstąpić od umowy również wówczas, gdy w ustalonym terminie nie otrzyma od nabywcy określonej kwoty – zapłaty za nieruchomość. Także w tym przypadku obowiązuje zasada przynajmniej dwukrotnego pisemnego wezwania do zapłaty – usprawiedliwieniem dla nabywcy są niezależne okoliczności, które uniemożliwiły mu dokonanie wpłaty w określonej kwocie lub terminie.
