Wydając kilkaset tysięcy złotych na często długo wyczekiwane mieszkanie, zależy nam na możliwie jak najlepszej jakości jego wykonania. Niestety nawet przy wyjątkowo kosztownych inwestycjach mogą pojawić się nieoczekiwane wady i usterki. Na co możemy liczyć w takiej sytuacji? Czym jest gwarancja, której udziela podmiot sprzedający mieszkanie, a czym rękojmia, do której prawo zawsze przysługuje kupującemu?

Co to jest gwarancja deweloperska?

To dobrowolne zobowiązanie sprzedającego do usunięcia ewentualnych usterek i wad oferowanego produktu, w tym przypadku mieszkania, które wynikają z błędów konstrukcyjnych lub innych uchybień podczas procesu budowy. Takie zobowiązanie nie wynika wprost z przepisów prawa i deweloper może, ale nie musi udzielać gwarancji na oferowane lokale.

Choć gwarancja deweloperska nie jest obowiązkowa, to jednak wielu deweloperów decyduje się ją zaoferować. Po pierwsze chcą w ten sposób wyróżnić się na tle konkurencji. Po drugie chcą podkreślić wysoką jakość wykonania oferowanych przez siebie mieszkań. Gwarancja deweloperska może obejmować różne elementy. Jej zakres i czas trwania powinien zostać uwzględniony w umowie deweloperskiej. Gdy czas obwiązywania gwarancji nie został wyraźnie zaznaczony, przyjmuje się, że są to 24 miesiące od dnia wydania lokalu nabywcy. Zakres gwarancji deweloperskiej może dotyczyć całego mieszkania, wybranych pomieszczeń lub innych elementów.

Co to jest rękojmia deweloperska?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazywaniu mieszkania nabywcy nie oznacza, że odpowiedzialność dewelopera za ewentualne wady konstrukcyjne czy błędy wykończeniowe definitywnie się kończy.

Rękojmia to sposób na zabezpieczenie interesów wszystkich nabywców i jej wyłączenie z zapisów umowy deweloperskiej jest nielegalne. Gdy takie wyłączające zapisy w umowie się jednak pojawią, w rzeczywistości i tak nie mają one wiążącej mocy prawnej. Każdy deweloper jest zobowiązany do udzielenia rękojmi na sprzedawane lokale.

Prawo do skorzystania z rękojmi przysługuje wówczas gdy:

• kupujący otrzymał lokal w stanie niekompletnym, niezgodnym z wcześniej podpisaną umową. Taka sytuacja może oznaczać, że lokal ma mniejszy metraż lub wraz z mieszkaniem nabywca nie otrzymał prawa do dodatkowego pomieszczenia gospodarczego czy miejsca postojowego dla samochodu;
• stan techniczny przekazanego lokalu nie pokrywa się z zapisami umowy deweloperskiej. W tym przypadku może chodzić m.in. o brak określonego rodzaju instalacji, inne umiejscowienie pomieszczeń czy okien, co może mieć wpływ na nasłonecznienie;
• zakupiony lokal ma wady, które obniżają jego wartość i użyteczność. Najczęściej odnosi się to do błędów wykończeniowych, takich jak nierówne podłogi, krzywe ściany, nieprawidłowo osadzone lub uszkodzone okna i drzwi wejściowe.

W przypadku rękojmi okres odpowiedzialności dewelopera wynosi aż pięć lat od dnia odbioru mieszkania przez nabywcę. Po spisaniu występujących usterek i wad zakupionej nieruchomości nabywca powinien nawiązać kontakt z deweloperem w celu omówienia możliwych rozwiązań.

Gdy spisane wady, uchybienia lub usterki wynikają z winy sprzedającego, wówczas na życzenie klienta może dojść do zerwania umowy i zwrotu pieniędzy, obniżenia ceny lokalu w proporcjonalnej wartości do stwierdzonych wad lub gdy jest to możliwe, do ich usunięcia na koszt dewelopera. Pierwsza sytuacja występuje najrzadziej, a jej przyczyną muszą być już poważne, nieodwracalne wady konstrukcyjne. Zwykle wykryte wady są albo usuwane, albo dochodzi do porozumienia nabywcy ze sprzedającym, który za wskazane usterki wypłaca właścicielowi mieszkania odpowiedni ekwiwalent pieniężny.

Warto pamiętać, że rękojmia dotyczy tylko tych wad i usterek, o których deweloper nie poinformował kupującego. Domaganie się rekompensaty za ewentualne wady nie będzie możliwe również wówczas, gdy deweloper uwzględnił je w cenie mieszkania, udzielając na taki lokal rabatu.

Rękojmia jest ustawowym prawem przysługującym każdemu nabywcy mieszkania, a gwarancja jedynie indywidualnym, dodatkowym zobowiązaniem dewelopera. Zatem nawet jeśli deweloper nie udziela gwarancji na oferowany lokal, to i tak w przypadku stwierdzenia wad lub usterek wykończeniowych, nabywca ma prawo żądać ich usunięcia, proporcjonalnego obniżenia ceny lokalu lub w skrajnych przypadkach, zerwania umowy.