Współczesny rynek mieszkaniowy, zwłaszcza w większych ośrodkach miejskich jest dziś zdominowany przez inwestycje deweloperskie. Nowe budynki powstają w wielu, mniej lub bardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Buduje się je pojedynczo lub stawia większe kompleksy tworzące zupełnie nowe, często zamknięte osiedla. Jak przy tak dużej różnorodności oferty wybrać lokal idealnie wpisujący się w cele inwestycyjne?

Czym się kierować, by zarobić jak najwięcej?

Istnieje wiele strategii zarabiania na mieszkaniach deweloperskich. Wszystkie z nich łączy wspólna cecha – szybkość podejmowania decyzji. Jeśli nie chcesz na długo zamrażać gotówki i zależy Ci na szybkiej odsprzedaży mieszkania, kupuj na etapie dziury w ziemi.

Przedsprzedaż to doskonała okazja do zakupu mieszkania o preferowanym metrażu, optymalnym układzie i w interesującej lokalizacji. Jest ona dla dewelopera jedynym ze sposobów na pozyskanie finansowania inwestycji jeszcze zanim faktycznie się ona rozpocznie. Warto pamiętać, że wielu deweloperów kredytuje budowy ze środków własnych, dlatego zależy im na możliwie szybkiej sprzedaży lokali, najlepiej wszystkich przed formalnym zakończeniem budowy. W związku z tym, w pierwszym etapie sprzedaży lokale są zwykle tańsze, poza tym jest ich zdecydowanie większy wybór.

Popularne strategie inwestycyjne bazują na zakupie przysłowiowej dziury w ziemi, ale mogą mieć różne rozwinięcie. Możemy kupić dziurę ziemi i następnie:

• wykończyć mieszkanie, by później je sprzedać,
• wykończyć i urządzić mieszkanie, by później je wynająć,
• sprzedać mieszkanie na chwilę przed zakończeniem budowy.

Ceny za metr kwadratowy mieszkań w ostatnich latach systematycznie rosły, zwłaszcza w dużych, szybko rozwijających się miastach wojewódzkich. Kupując przysłowiową dziurę w ziemi, odbierając mieszkanie i następnie je wykańczając, można było zarobić w ciągu 1-3 lat od kilku do kilkunastu procent. Jeśli zdecydujesz się na wybór tego typu strategii, wcześniej sprawdź, czy w okolicy interesującej Cię inwestycji nie są planowane kolejne, które w negatywny sposób odbiją się na atrakcyjności lokalizacji. Takie informacje można próbować zdobyć, śledząc raporty deweloperów lub korzystając z pomocy fachowców zajmujących się lokalnym rynkiem nieruchomości.

Popularną strategią inwestycyjną, która zakłada konieczność zamrożenia środków na dłuższy czas, jest zakup dziury w ziemi, a następnie odbiór, wykończenie mieszkania i jego wynajem. Wybierając ten kierunek, warto postawić na lepszej jakości materiały i skorzystać z usług doświadczonych firm, które dają gwarancję na jakość wykonanych prac. Wynajmowane mieszkania znacznie szybciej się niszczą, dlatego na użytych do ich wykończenia materiałach nie warto przesadnie oszczędzać. Dochód z tradycyjnego, długoterminowego wynajmu nie jest przesadnie wysoki, ale powinien pokryć koszt czynszu i raty kredowej. Znacznie bardziej opłacalny jest wynajem krótkoterminowy, dla turystów. Jeśli interesuje nas taka forma inwestycji, musimy liczyć się jednak z większymi kosztami wstępnymi. Mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy powinno znajdować się w dobrej lokalizacji, najlepiej w centrum, a takie nieruchomości są zwykle najdroższe. Poza tym standard jego wyposażenia musi być naprawdę wysoki. Zanim zdecydujesz się kupić nowe mieszkanie sprawdź, czy pozostałe lokale w budynku nie zostały kupione w takim samym celu. Duża podaż mieszkań na wynajem w tej samej lokalizacji to większa konkurencja i tym samym więcej trudności ze znalezieniem wynajmujących.

Strategią pozwalającą na najszybszy zarobek jest zakup dziury w ziemi i sprzedaż mieszkania na miesiąc przed zakończeniem budowy. Wielu dzisiejszych deweloperów oferuje możliwość zakupu mieszkania w systemie 10/90 lub 20/80. W skrócie polega to na tym, że kupujący często jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem prac budowlanych kupuje mieszkanie, płacąc za nie 10-20% wartości, a na miesiąc przed zakończeniem budowy osoba, której je odsprzedaje, spłaca resztę. To odważna strategia zakładająca możliwość łatwej sprzedaży mieszkania, które jeszcze formalnie nie zostało oddane do użytku. W czasach, gdy mieszkania w dobrych lokalizacjach schodzą jak ciepłe bułeczki, jest ona jednak niezwykle atrakcyjna. Wiele dostępnych dziś na rynku nowych mieszkań jest sprzedawanych właśnie w ten sposób.

Na możliwy do osiągnięcia zysk z nowego mieszkania wpływa również jego lokalizacja, w tym jego dobre skomunikowanie z resztą miasta czy okoliczna infrastruktura. Pomocne informacje z tego zakresu można uzyskać od agenta nieruchomości, który wcześniej pośredniczył w sprzedaży lub wynajmie lokali na danym osiedlu, lub w konkretnej dzielnicy miasta.

Zakup za gotówkę czy kredyt?

Osoby zajmujące się zarabianiem na zakupie i sprzedaży lub wynajmie mieszkań w zdecydowanej większości przypadków decydują się na finansowanie inwestycji z kredytu hipotecznego. Oczywiście pozostaje kwestia wkładu własnego, ale i ten problem można próbować obejść. Poza tym warto wypatrywać inwestycyjnych okazji, na bieżąco obserwując i analizując lokalny rynek nieruchomości, przede wszystkim śledząc aktualne plany deweloperów. Pomocny może być również dobry kontakt z wykwalifikowanym Doradcą ds. Nieruchomości. Takie osoby mają zwykle informacje z pierwszej ręki i wiedzą, kiedy dany deweloper wprowadzi do sprzedaży nowe mieszkania, czy dana oferta jest rzeczywiście opłacalna, a jeśli zdecydujesz się na zakup, to pomogą w sfinalizowaniu transakcji.

Jeśli masz nieco wolnych środków i wysoką zdolność kredytową, zakup mieszkania w celach inwestycyjnych może być dobrą alternatywą dla innych sposobów lokowania pieniędzy. Jeśli chcesz na takiej inwestycji dobrze zarobić, pamiętaj o czasie. Ten, kto kupuje jako pierwszy, zwykle może spodziewać się największych profitów.